Le marché immobilier Calédonien se concentre sur la ville de Nouméa, la capitale économique, et les quelques communes mitoyennes.

Deux paramètres sont à connaitre pour vendre de l’immobilier sur la Nouvelle-Calédonie :

• La moitié de la population a moins de 30 ans et constitue donc un énorme réservoir de clients qui arrivent tout d’abord sur le marché du locatif, puis sur celui de l’acquisition.
• Plus de 2000 personnes arrivent chaque année sur le territoire attirés par la forte offre d’emploi liée au boum économique et à une formidable qualité de vie.

 

Les atouts du marché calédonien :

• Toutes les études publiées par l’Institut d’Emission d’Outre-Mer montrent une carence en offre immobilière (l’insee sur les Tom) et, pour simplement répondre à la demande du marché, il faudrait construire un minimum de 6500 logements annuels.
• A ce jour, les différents intervenants, promoteurs et organismes sociaux arrivent tout juste à mettre sur le marché 1000 logements par an.
  
• La ville de Nouméa est le deuxième marché locatif français, devant la côte d’azur et derrière Paris intra muros. A titre d’exemple, un deux pièce de 45 m² avec une terrasse de 15 m² se loue à plus de 20 € le mètre, offrant une rentabilité à plus de 6,3%. A contrario, le prix du mètre carré reste abordable puisque nous trouvons certaines promotions à moins de 3 000 € du mètre.
• Le marché est soutenu par une très forte poussée démographique, une migration d’une main d’œuvre métropolitaine constante depuis des années, une revalorisation de la solde des fonctionnaires basée sur le taux maximum pratiqué sur les DOM TOM.
• La législation régissant les relations propriétaires/locataires est, à l'inverse de celle pratiquée en métropole, clairement en faveur du propriétaire.
• La modification du POS est intervenue en janvier 2009 rendant la construction de grands ensembles impossible et repoussant la construction de lotissements et des projets les plus rentables pour la promotion immobilière à la périphérie de Nouméa sur les villes de Païta, Mont Dore ou Dumbéa. Cette mesure a pour conséquence une raréfaction des projets dans Nouméa et donc une augmentation des prix. Le projet de la plus grande ZAC de France sera réalisé à partir de 2010 à Païta.
• Il est à noter que le marché de l’ancien, sur certains produits, est plus cher que le marché du neuf. La disponibilité immédiate en étant la justification.

 

Garanties et qualités de la promotion Calédonienne :

• Les opérations réalisées sont le plus souvent à taille humaine dépassant rarement la quarantaine de logements. Tous sont livrés entièrement équipés, cuisines, salles de bains et penderies.
• Exemple de surface par type de logement :

Toutes les garanties, bon achèvement ou décennale sont obligatoires.

Conséquences d'un investissement Girardin en Nouvelle Calédonie :

Impôts sur le Revenu	Imprimé : 2042 C Principe : Réduction d'impôt qui diminue directement l'impôt sur le revenu : - Bien en secteur libre=Réduction de 40% de l'investissement sur 5 ans (8% par an) - Bien en secteur intermédiaire = Réduction de 50% sur 5 ans. - Peut s'ajouter 4% de réductions si le bien est équipé pour l'énergie solaire, et 10% si le bien est situé en zone dite « urbaine sensible ». Limite : Plafond d'investissement maximal fixé à 2 058€ HT/m² de surface habitable (pour 2008) à prendre en compte. On ne peut pas défiscaliser les sommes au delà de ce montant
Taxe Foncière	Principe : Exonération temporaire pendant 10 ans Conditions à remplir : - Construction doit avoir fait l'objet d'un permis de construire, - Avoir obtenu le certificat de conformité, - Être déclarée au service de la fiscalité des particuliers, dans les trois mois de l'achèvement des travaux.
Loyers	Imprimé : Propre à l'île NB : Pas de cumul avec les loyers nus perçus de la métropole, déclarés sur l'imprimé 2044. Mode de calcul : 1.Revenu Foncier Brut : Au total des loyers perçus sont ôtés: - Les charges classiques (Intérêts d'emprunts, frais de gérance....) - Un abattement forfaitaire de 15% de frais divers pour les propriétés urbaines. Cela donne le Revenu foncier net. 2.Revenu foncier Net : Il subit un abattement de 50 à 100% : - 50% pour les communes de Nouméa, Mont Dore et Dumbéa - 100% pour les autres communes Cela donne le résultat foncier Ces abattements sont accordés pour 10 ans à partir de l'achèvement des travaux aux immeubles mis à la location nue et affectés à l'habitation. NB : Il faut penser à faire une déclaration de construction nouvelle dans les 3 mois qui suivent la livraison. 3.Résultat Foncier : On obtient soit : - Un déficit, celui-ci est reportable sur les revenus de même nature, c'est à dire sur les futures déclarations de foncier en Nouvelle-Calédonie, et ce pendant 5 années. - Un bénéfice foncier, il convient de payer l'impôt correspondant. Pour le cas des non résidents l'impôt sera un prélèvement forfaitaire de 25%.
Contribution Exceptionnelle de solidarité (CES)	Principe : Impôt affecté au financement du régime d'assurance chômage, de l'agence pour l'emploi et pour le budget de le Nouvelle-Calédonie. Redevables : Toute personne physique percevant des revenus fonciers. (entre autres). Base de calcul : Montant du Revenu Foncier Net, auquel est appliquée une taxe de 0,75 % Cela concerne les foyers qui totalisent plus de 600 000 F.CFP, soit 5 028 € par an.
Revente	En cas de revente d'un bien en Nouvelle-Calédonie, les plus values ne sont pas imposées, contrairement à la métropole, ni soumise à la CGS et CRDS.